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建ぺい率とは 容積率とは

【知っておくべき】建ぺい率とは・容積率とは?調べ方と計算方法について

土地から探して注文住宅をするときに、絶対に知っておかなければいけない「建ぺい率とは?」「容積率とは?」という疑問について解説します。調べる方法と計算方法を知っていると自分でその土地にどんな家が建てられるのかわかります。

土地探しのキホンのキの建ぺい率と容積率!

なんだか難しそうだけど、何も知らないで土地を購入したら、あとから希望の大きさがの家が入らない!なんてことも!

私たちも土地探しに使った必要な情報だけをわかりやすく説明したいと思います!


建ぺい率と容積率を知らないと後悔する!


まず、土地には好きな家を好きな大きさで建てて良いわけではありません!!

それを決める建蔽率・容積率を知らないと後悔します!

土地を買ったから自分のもの!
その土地でどうしようと自分の勝手でしょ!

と言いたいところですよね。

でも家を建てるにはいろいろな法律とルールがあるんです。

ざっくり簡単に言うと、

  • 建ぺい率
  • 容積率
  • 北側斜線規制
  • 隣地との距離

が、挙げられます。

その中でも、建ぺい率と容積率は、土地探しで希望の家が建つのか建たないのかを左右するものになりますので、必ず押さえておく必要があります。


建ぺい率とは:30坪の土地に1階は何坪(㎡)建てられる??

これが、建ぺい率(建蔽率)と言われるものです。

少し硬く言うと「建ぺい率とは建物の建築面積の敷地面積に対する割合のこと」です。

例えば、建ぺい率が50%だった場合、30坪の土地には1階部分が15坪の家を建てることができます。

土地探し 建蔽率とは

30坪の土地を買ったからって30坪の中で自由に家を建ててよいわけではないんですよね。50%に多いのが第1種低層住居専用地域になります。よくイッテイソウとか言われたりします。

都市計画法(9条)で「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」と定義されています。

要は、住宅地なので、お隣とビチビチに家が建つのではなく、ほどよく距離があり光も入り、お庭も取れて住みやすい環境にしましょう、という地域になります。(あくまで掘り下げての意味ですよ!)

10%きざみで、30%から60%の範囲で建ぺい率が決められます。

5~6坪残して、大きな平屋を建てたい!!と思ってもダメなんです。土地探しの時は土地の大きさと一緒に必ず建ぺい率も見るようにしましょう。


容積率とは:30坪の土地に1階と2階(~何階でも)合わせて何坪(㎡)建てられる?

これが、容積率と言われるものです。

少し硬く言うと「容積率とは、建物の延べ面積(各階の床面積の合計)の敷地面積に対する割合のこと」です。

例えば、土地が30坪で容積率が100%だったら、1階と2階合わせて、30坪の家を建てることができます。
もしも容積率が80%だったら、1階と2階合わせて、30×0.8=24坪の家を建てることができます。この時、建ぺい率が50%だったら、1階は15坪になるので2階部分は9坪を作ることができます。

2階の容積(建物)が少ないとお隣さんへの日当たりにも影響してくるので、このような規制があるんですよね。

容積率は100%もあれば、150%、200%もあります。200%は3階までを建てることができるイメージです。

一概に30坪の土地を探してても、建ぺい率が50%、60%、容積率が80%、100%では、建てられる家の大きさが大きく変わってきます。

一般的な住宅地では80%~100%が多いです。国道沿いや駅近くなど商業施設が近かったりすると200%があります。

駅近くの物件で、1階はビルトインの駐車場で3階建ての家ってよく見ませんか?


建ぺい率と容積率の調べ方

この土地の建ぺい率って?容積率っていくつなの!?

という疑問がわきますよね。

SUUMOなどの不動産情報サイトで物件ごとに確認できる

ひとつは、SUUMOやホームズなどのページに記載されていますのでそれを見る方法です。

土地で検索すると以下のように表示され、土地面積と坪単価と建ぺい率・容積率が表示されています。60%が建ぺい率で150%が容積率になります。

建ぺい率と容積率の調べ方
https://suumo.jp/

この場合は、探している地域が決まって具体的に土地探しをしている場合になります。


地域ごとに調べる方法

では、この地域って建ぺい率・容積率はどうなっているの!?
と知りたい時はどうしたらいいのでしょう?

建売を買ったから建ぺい率・容積率について知らないです。
増築したいけど、自分の家っていったい何パーセントなの!?

このようにその地区が何パーセントかを調べる方法は、各市町村の行政のホームページから調べることができます。

それぞれのページに行くにはこちらのページが便利です。→ 全国自治体マップ検索

検索から「大阪市 用途地域」や「●●市 建蔽率」、「●●区 建ぺい率」で調べるのがおすすめです。

各自治体にiMAP(アイマップ、アイマッピー)や、都市計画→用途地域、という項目があり検索することができます。ただ、、サイトの奥の奥のほうにあることが多いので、なかなか探すのが大変です。

例えば、大阪市の場合、https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/page/0000005121.html に入り口があります。

建ぺい率 容積率 調べる方法 大阪

マップナビおおさかが別窓で開きます。

ここでマップ切替をクリックします。

建ぺい率 容積率 調べる方法 大阪


マップ選択が表示され、都市計画情報(用途地域)や防災地域、地価などを見ることができます。

建ぺい率・容積率の場合は、大抵都市計画情報(用途地域)で調べることができます。

建ぺい率 容積率 調べる方法 大阪


ほとんどの自治体のマップで「同意する」をクリックする必要があります。

建ぺい率 容積率 調べる方法 大阪


スタンプのように地図に表示されたりします。80/50 などで表示されたり、大阪の場合は、丸の下側に6/10、上側に20/10と表示されたりします。

これは0を足してあげるとわかりやすいです。60/100,200/100となり、建蔽率60% 容積率200%となります。

建ぺい率 容積率 調べる方法 大阪


他にもこのように表示される市町村もあります。

地図をクリックすると左側に情報が表示されます。用途地域と建蔽率・容積率、防火地域についての必要情報が表示されていますね。

建ぺい率 容積率 調べる方法 海老名

探している地域があまり広域ではないとおもいますので、一度調べて把握してると土地への深い理解ができますよ^^


建ぺい率と容積率の計算方法

建ぺい率の計算方法

建ぺい率とは
https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000021/21710/tebiki_P8.pdf

建ぺい率 = 建物の面積(a)/土地の面積(c) x 100

となり、それ以下であればOKということですね。お借りしてきた図ですが、(a)の陰になっているところの割合がどれくらいか、ということになります。


容積率の計算方法

容積率とは
https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000021/21710/tebiki_P8.pdf

容積率 = 建物の面積(a+b)/土地の面積(c) x 100

となり、それ以下であればOKということですね。お借りしてきた図ですが、1階と(a)と2階(b)の陰になっているところの割合がどれくらいか、ということになります。3階建てだと3階(d)が建物の面積に追加されていきます。


角地緩和についても知っておこう!!

地域によっては、角地緩和というものがあります。

隣接する道路の長さ、角に交わる道路の角度によって建ぺい率が10%緩和されるケースがあります。それぞれ自治体によって差がありますので、角地の土地を見つけた時は調べるようにしてみてください。

参考までに、東京都多摩だとこんな具合に規定されていました。

角地緩和の参考 →https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/tamakenchikushidou/pdf/kenpeiritsu_kanwa.pdf


良くある実例:建ぺい率60% 容積率200%ってどういうこと!?

土地探しをしていると、意外と建蔽率60%容積率200%という土地に出会うことがあります。

駅に近かったり国道に近かったりするとこのような%になることがあります。200%とあったら、3階建てまでできると思って大丈夫です。

30坪の土地があったら、建蔽率が60%なので1階は18坪が建てられ、全体で60坪の家を建てることができます。

1階18坪、2階18坪 (36坪)、3階18坪(54坪)となります。あと6坪余裕はありますがだいたいは3階建てになることでしょう。

もっともっと細かく説明することもできる内容ですが、だいたい理解できたでしょうか?

よく登場するセットは、50%/80%、60%/100%、60%/200%だったりしますので覚えてしまえば難しくありませんよ!


【土地探しのコツ】70点でいいは低すぎるよね。

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