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【土地探しのコツとは?】70点でも理想の家は建つ?

あるハウスメーカーでは土地は70点くらいで決めるのがいいと言われました。あとから動かすことができない土地、70点は低すぎでは?と思いました。土地は絶対に後悔したくないですよね。この記事では土地探しのコツをご紹介します。

家はあとからリフォームだって建て替えだってできますが、土地に関してはどうしようもありませんよね。しーっかり譲れないところ、譲れるところを仕分けしておきましょう!


家族構成と希望設備で必要な坪数を知ろう!

土地探しの優先順位はだいたい以下のようになり、チェックするポイントの順番になるのかなと思います。

  1. 住所→住みたい場所
  2. 場所→坂の上なのか、森の横なのか、平たん道路なのか
  3. 大きさ→希望の家が入る土地なのか
  4. 道路の位置→車通りはどうか、道路は狭くないか
  5. 家の周囲→日当たりはどうか、隣家はどうか

住所:

まず、仕事、学校、実家に近いなどの理由から住みたい場所(住所)が決まってくると思います。あるいは、子育てにいいから、住民税が安いからという理由で決める場合もあると思います。


場所:

ある程度の住所が決まったら、次は場所です。場所は坂の上なのか、坂の途中なのか、駅から平坦道路なのか、トンネルを通った先にあるのか、国道沿いにあるのか、すぐ横が森なのか、です。

他にも角地なのか、旗竿地なのか、狭小地なのか、形以外にも近くに工場や騒音を発するような施設あるか、ないかも調べたほうが良いです。


大きさ:

土地の大きさによって希望の家が建つか、建たないかが決まってきます。仮に50坪の家だとしても、そこが建蔽率50%容積率80%だと、1階2階合わせて40坪の家しか建てられません。


家族構成、将来を想像してどれくらいの家が必要かあらかじめ考えておくことが大事です。

これ、めっちゃ大事です。

土地に希望を入れ込もうとせずに、希望が入る土地を探すことが大事です。どうしても土地が気に入ってしまったら、希望の間取りや部屋をどこまで減らすことができるか、を考えてくださいね。

子ども3人いたら将来的に寝室+子供部屋3部屋が必要になる可能性が高く、その場合4LDKがほしいところです。

ほかに土間収納がほしいとかランドリールームが欲しいなどの要望があったら、そのスペースを考えて必要坪数を割り出すことができます。

予め準備ができる部分は「必要な土地の大きさ」になります。

他の条件が揃っても、希望の家が建つか?とあとで考えるより、この坪数があれば希望の設備は入れられる!!と前もって調べておきましょう。

ここ大事なところです!


道路の位置:

その土地が北側道路に面しているのか、南側道路なのか、前側道路が4mなのか、10m道路なのか、一方通行なのか、いつもいつも渋滞する道路を抜けないといけないのか、車を利用する場合はしっかり調べるようにしましょう。

もしも南側道路じゃなきゃ嫌!!!という場合はすぐにアリ・ナシを判断することもできますよね。


家の周囲:

最後に、隣家との距離や家の周りに何があるかも含めてアリ・ナシを判断していきます。特に日当たりを気にしましょう。

日当たりが悪い土地は、真夏の灼熱の時期は涼しく過ごせるメリットもあり、一概にダメとも言えません。日当たりが良くない場合は家の設計で解決できる場合もあります。

自分で決めることができて前もって準備できることは、「家の大きさ」です。
30坪で希望の家が建つのか、40坪必要なのか、それによって選び方がだいぶ絞り込むことができて判断を早くできるようになります。


よくある50%80%で建てられる家の大きさの表

土地探し

第1種低層住居専用地域で多い50%/80%の時の表を参考に貼り付けてみます。

一番左が土地の大きさ坪数です。建蔽50%は建てられる1階の延床面積で、そのお隣が80%容積での建てられる家の坪数と延床です。

30坪の土地だと、1階は49.5㎡、家の大きさは24坪(79.2㎡)、全体で43畳の家を建てることができます。

  土地 建蔽50% 容積80% 延床  
2066331652.829
2169.334.6516.855.4430
2272.636.317.658.0832
2375.937.9518.460.7233
2479.239.619.263.3635
2582.541.25206636
2685.842.920.868.6438
2789.144.5521.671.2839
2892.446.222.473.9241
2995.747.8523.276.5642
309949.52479.243
35115.557.752892.451
36118.859.428.895.0452
37122.161.0529.697.6854
38125.462.730.4100.3255
39128.764.3531.2102.9656
401326632105.658
41135.367.6532.8108.2459
42138.669.333.6110.8861
43141.970.9534.4113.5262
44145.272.635.2116.1664
45148.574.2536118.865
46151.875.936.8121.4467
47155.177.5537.6124.0868
48158.479.238.4126.7269
49161.780.8539.2129.3671
5016582.54013272


角地だと建蔽・容積が10%緩和されたりしますので、その土地についてよく調べてみてくださいね。

たまに物件情報サイトでも建蔽・容積が間違っていたりしますし、備考欄に細かく書いてある場合があるので良くチェックしてみてください。


SUUMOに出るときはもう遅い?

土地はネットで、SUUMOで探す!というのも探し方の1つです。

ただ、SUUMOに出てきたものは売れなかったものの可能性も高いです。

不動産屋さんに「この場所でこんな土地を探しているのですが」というお客さんがいたら、優先して紹介してしまうんですよね。

建売の新聞のチラシなどで、広告が入った時から「済」と書かれた家を見たことありませんか?これは公開前から決まっている土地です。不動産屋さんに前もって話をしていたからなんです。

だから、ネットで探しながらも、街の不動産屋さんに行って「こんな土地が出たら教えてください」と相談しておくことをおすすめします。それも1社ではなく3社くらいをおすすめです。

なぜなら、取り扱う物件が違っていたら、その会社1社だけの専売だったりする場合があるからです。

私も土地探しで苦労しましたが、広告が入る前に「建売をする前に土地売りをちょっと間することになりましたのでご紹介します」と連絡をもらいました。

もう別の土地を決めてしまっていたのですが、「あぁ、こうやって先に決まっちゃって、済になるんだ」と思った次第です。

SUUMOだけで探しているあなたは知識のあるライバルよりも遅れをとっているかもしれませんよ?

街の不動産屋さんに希望の土地を伝えておきましょう!優先的に連絡をくれる可能性大です。


100点の土地は夢物語。でも70点は低すぎ?

あるハウスメーカーに「土地探しは70点で決めたほうがいい」と言われました。

我が家は、住み替えでの土地探しだったのですが、もともと住んでいた土地はもう100点!と思える土地だったんですよね。

ただ家が手狭、という理由で土地自体は満足していました。

そんな中で「土地は70点でいい」と言われると、


え?70点って低すぎない!?

って思っちゃったんですよね。

確かに100点はないかもしれません。どこかしらで妥協はしないといけないかもしれません。

ただ、一緒に探しましょうと言うハウスメーカーから70点でいいと言われたら、紹介してくれる土地すべてが70点の土地か、って思っちゃいますよね^^;

仮に70点の土地だとしても、お客さんにとっては100点に近い土地に思わせることが大事です(あ、ここ営業向けのアドバイスです)。

例えば、日当たりが気になるならば、「間取りで解決できますよ!」「素敵なランドリールームを作りましょう!」とか、お庭が取れなければ「BBQできるルーフバルコニーを入れましょう」、坂の上だと「景色のいいバルコニーや開放的なリビングを作るのはどうでしょう?」とか、デメリットをメリットに置き換えて伝えられますよね。

70点に思うのか限りなく100点に近く思うのかは、あなた次第です。家があっての土地なので、これは家の間取りで解決できないか?と考えることも大事ですよ。

私は最初から70点の土地は低すぎだと思います。80点・90点の土地はきっとあるはずです。そんな土地に出会うための5つのポイントをご紹介します。


土地探しのコツのポイント5選

後悔しない土地探しのためのコツは以下の5つです。

1.譲れないポイントを洗い出す

譲れないポイントとは、土地に対してもそうですが、家の間取りや設備についてもです。

例えば、2階リビングがどうしてもいい!!という場合、その建物がはいるのか、駐車場スペースを2台入れたい!という場合、そのスペースが確保できるのか、

土地だけではなく、その土地に家が建った時も一緒に考えてあげることがとても大事です。

土地で解決できない場合は間取りで解決できるかもしれませんし、間取りで解決できない場合は、土地で解決できるかもしれませんよ。


2.予算はいくらまでかを決める

予算、これも、どうしても避けられません。

土地については、表示されている金額に、

  • 仲介手数料 (売買価格×3%+6万円+消費税←400万円以上の場合)
  • 登記費用 (司法書士事務所による)

がプラスされて、

  • ローン手数料(銀行と借り方による。変動金利だと2.2%が多い)

がかかってきます。

仮に、2000万円の土地だと、72,6000円が仲介手数料で取られ、登記費用はまちまちですが約50~60万円くらいを見ておけば大丈夫だと思います。

他にも印紙代(2万円)、ローンを組むときの銀行の手数料がかかってきます。変動金利だと借入金額の2.2%とかが一般的になるので、2000万円とすると44万円になります。

仲介手数料、登記費用、ローンの事務手数料だけで、180万円くらいかかってきますので2000万円の土地がざっくり2200万円くらいになります。

200万円は安い金額ではありませんので最初から想定できるようにしておきましょう。


3.複数の不動産屋やハウスメーカーに相談する

新聞折込広告やSUUMOで待っているだけだと、良い土地は見つけることはできません。

あなたの街に得意な不動産2-3店に探していることを伝えてみましょう。公開される前に教えてくれることがあります。

また、ハウスメーカーでも土地探しをしてくれます。土地があってこその家づくりなのでハウスメーカーも一生懸命探してくれるでしょう。

ほとんど見る資料はレインズという業界の情報サイトになるので大きな差はないかもしれませんが、ハウスメーカーが独自で仕入れる土地もありますので伝えておいて損はありません。

ハウスメーカーに探してもらう場合は、そのハウスメーカーで建てる流れになるので気を付けてください!!


4.ハウスメーカーを2、3つに絞っておく

これもとても重要です。

土地が見つかってからハウスメーカー巡りを始めては遅いです。(と私が実際にやってみて感じました)

1つに決める必要はありません。

信頼できる営業さんと出会ったハウスメーカー2、3つを選んでおきます。

もしも気になる土地がでたら、そのハウスメーカーに間取りをすぐに書いてもらいましょう!!希望の間取りが入って、総合的に判断してOKなら土地の申し込みをすかさず入れていきましょう。

魅力的な土地はすぐに取られてしまうことが多々あります。

希望の間取りを予め伝えておくことで、土地に入るかだけを考えればいいので決断を早くすることができます。


5.信頼できる営業に出会う

このサイトの基本理念は「家は、営業。」です。

不動産屋さんでもハウスメーカー・工務店でも、信頼できる営業さんに出会えることも、土地探しにおいてとても大事で、有利に働くことが多いです。

その人から必ずしも買う必要はありません。この人から買ってあげたい!と思えるくらい一生懸命サポートしてくれる人がどこかに必ずいます。

これはSUUMOを眺めててもなかなか難しいです!!
足を使ってせっせとめぐってみましょう!


100点の土地ではないときに、間取りで解決できないかを考えよう!

その土地のデメリット、間取りで解決できるかもしれませんよ!

私たちが見つけた土地は37坪の土地。
隣家もあるし、建蔽率ぎりぎりで家を建てたら、大きな庭をとってBBQはできない…

今できていることを諦めなければいけないと覚悟を決めていました。

しかし、、、

リビングに続く大きなウッドデッキを作って、BBQをしたり犬の日向ぼっこをさせたい!と考えていましたが、出会った土地で大きな家を建ててしまうと、すご~~く小さなウッドデッキになってしまいました。

そして、お隣さんともコンニチワになってしまいそう。。。

そんな時に出てきた案がルーフバルコニーです。流行りの屋上庭園というものです。

費用はかかりますが15畳~20畳の屋上を採用することで、諦めかけた庭でBBQというものを実現できるようになりました。


まとめ

土地はタイミングもとても重要です。

探している地域に全然でてこないこともあります。そんな時は、じっくりとハウスメーカーや工務店選びができると思って、ハウスメーカー巡りをしてみましょう!

土地がポン!と出てきたときに、一番札(申し込み)を入れられるように準備しておくことが何より大事です。

タッチの差で他人に取られてしまうことも良くあるそうです。そうならないためにも事前に準備できることはしておきましょう!

土地は出会いですが、自分からその出会いを引き付けるように行動しておくことが大事です^^


【知っておくべき】建ぺい率とは・容積率とは?調べ方と計算方法について


【土地探し】3回出会った土地に住み替えを決めた理由と経緯


土地探しにもおすすめのタウンライフ家づくりのサービスを利用してみよう!

土地探しにタウンライフ家づくり」というサービスを使ってみるのをおすすめします。


このサービスは、
無料で3社から間取りと見積もりをもらうことができるネットで唯一のサービスです。

結局、土地を見つけても希望の間取りが入る土地なのか!?が一番重要になるので、土地と間取りと資金計画書を一度にもらえるこのサービスはおすすめですよ。

土地探し中でも、住宅展示場のハウスメーカーや工務店訪問をおすすめしますが、展示場へ行かなくても、ある程度の検討材料となるものを入手できます。

私たちも展示場巡りで相当な時間を使ってしまいました。

最初からたたき台となるものを入手していたら、もう少しHM巡りも効率的にできたかも?と思います。

もう一ついいことがあります。

知識があると営業さんとの話の質があがります。

あ、このお客さん結構知ってるな、、、

と思われると、ハウスメーカーの話し方も変わります。これは間違いありません。


他にも、資金計画のところは、建物本体以外に実際にどれくらいかかってくるかって本当の見積もりをもらわないとなかなか見えてこないところです。

でも、全体の景色が見えていれば、「ここの見積もりはどうなの?含んでいるの?」とか、「〇坪だといくらくらいになりますか?」とざっくり教えてもらうだけでも、おおよその費用を計算できるようになります。

家の大きさや間取りのイメージとなるものがあると、土地探しやハウスメーカー・展示場巡りの効率がぐっとあがりますよ!

もしも予算が合い、間取りも気に入れば、今度は内装だけ見に行けばいいですもんね!!


入力は簡単です。大まかに必要なことは以下2つです。

  • 家の希望を入力する
  • お客様情報の入力

基本情報が入力できたら、選択した地域で参加しているハウスメーカーが表示されるので、見積もりと間取りを作ってもらいたい会社を3社選びます。

提携企業は以下の通りいっぱいありますが、地域や希望によっては数社~数十社になると思います。

この時点では、その会社で建てる、建てないは関係ありませんので、ちょっとでも気になる3社を選んでみましょう。建てたかった会社があれば尚良いですね!

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